La paradoja que atraviesa hoy el mercado de viviendas en Buenos Aires resume en pocas líneas la complejidad de la economía argentina: mientras las personas siguen queriendo comprar y vender propiedades con una intensidad respectable, la posibilidad de financiarse para hacerlo se ha vuelto prácticamente un lujo. Los números que arroja el Colegio de Escribanos porteño para el quinto mes del año pintan un escenario donde la demanda residencial persiste pero descalza, incapaz de transformarse en transacciones concretas por la simple razón de que el acceso al dinero permanece vedado para la mayoría.
En mayo pasado, apenas 587 escrituras de las miles que se tramitaron en la Ciudad incluyeron respaldo hipotecario. Esto representa una caída de 54,8% respecto al mismo mes del año anterior, una cifra que no deja lugar a interpretaciones ambiguas. Pero el verdadero diagnóstico de la enfermedad se ve cuando se observa qué porcentaje representan estos trámites del total de operaciones: apenas 10,8%. Hace poco tiempo, las hipotecas rondaban entre 15% y 20% del volumen total. La contracción no es coyuntural ni marginal: es sistémica. En lo que va del año, acumulando enero a mayo, el registro muestra 3.387 operaciones hipotecarias, lo que significa una baja de 37% frente al mismo período de 2025. Seis meses atrás, ese número habría parecido inconcebible.
Una historia de máximos y mínimos que contextualiza el presente
Para entender qué significa este colapso, conviene mirar hacia atrás. La serie histórica del Colegio de Escribanos revela que el pico máximo de operaciones hipotecarias en Capital Federal se alcanzó en 1998, con 28.789 escrituras. Luego vendría otro pico importante en 2018, cuando se registraron 26.702 operaciones, durante el período de los créditos UVA que marcó un antes y un después en la cultura hipotecaria argentina. Esos números parecen ahora tan lejanos como un sueño. El piso histórico cayó durante 2020, cuando la pandemia redujo las transacciones a apenas 4.896 escrituras. Los 587 de mayo de 2026 ubican el mercado en una zona de fragilidad que, aunque superior al desastre pandémico, sigue siendo alarmante comparado con la normalidad de hace apenas un par de años.
Lo interesante es que el mercado de compraventa general no ha colapsado como lo hizo el financiado. En mayo se registraron 5.435 escrituras totales en Capital Federal, apenas 3,1% menos que en mayo de 2025, cuando hubo 5.610. La diferencia mensual también es mínima: en abril se habían tramitado 5.572, apenas 0,7% más. Estamos frente a un mercado de contado que se sostiene con cierta solidez, pero que permanece segregado. Quien tiene efectivo o ahorros importantes puede comprar. Quien necesita financiamiento, simplemente no participa. El monto total de las operaciones de mayo ascendió a $848.932 millones, con un promedio de $156.197.247 por transacción, equivalente a aproximadamente US$110.080 al tipo de cambio oficial vigente.
El dilema de los bancos y las señales contradictorias del mercado
Ante este panorama desolador para el sector crediticio, los bancos han comenzado a moverse. Más de diez instituciones financieras bajaron en las últimas semanas las tasas de interés de los créditos hipotecarios, en un intento por ampliar la base de demandantes que puedan acceder al financiamiento. La estrategia sugiere que los propios bancos reconocen que las tasas vigentes han alcanzado un piso donde el negocio no se justifica: es mejor prestar a menor tasa que no prestar. Sin embargo, esta baja ha sido acotada, casi defensiva, porque las tasas siguen siendo elevadas desde los estándares históricos. El comportamiento de la mora, la estabilidad económica general y la trayectoria de la inflación son los indicadores que los analistas del sector vigilan con lupa. Mientras esos números no mejoren sustancialmente, los bancos mantienen la guardia alta y no se aventuran con reducciones más agresivas.
La presidente del Colegio de Escribanos, Magdalena Tato, diagnosticó la situación en términos claros. Señaló que la demanda de vivienda definitivamente existe —los números lo prueban, con más de 23.000 escrituras acumuladas en los primeros cinco meses—, pero sin herramientas de financiamiento accesible, esa demanda permanece paralizada. El sector aguarda por part del Gobierno medidas que reactiven el circuito de crédito hipotecario, considerado históricamente un multiplicador económico de primer orden. Cada peso prestado para vivienda genera empleo en construcción, demanda de materiales, servicios profesionales y consumo. La paralización del crédito no afecta solo al que quiere comprar una casa: tiene ondas expansivas hacia toda la economía. Tato identificó el desafío central para el segundo semestre: encontrar nuevas herramientas que permitan reconstruir ese círculo virtuoso que se rompió.
Los actores del mercado consideran que aún existe margen para que las tasas continúen cayendo, siempre que confluyan ciertas condiciones: que la mora de las carteras crediticias existentes se estabilice en niveles tolerables, que la macroeconomía consolide una senda de mayor estabilidad, y que la inflación siga en la dirección descendente que mostró en los últimos meses. Si estos factores se cumplen, hay esperanza de que en el segundo semestre se observe una recuperación gradual del mercado hipotecario. De lo contrario, los números seguirán descendiendo y el problema de acceso a vivienda financiada profundizará sus raíces.
Las consecuencias de una prolongación de esta crisis del crédito hipotecario pueden analizarse desde múltiples ángulos. Por un lado, hay quienes ven en la caída un ajuste necesario después de años de especulación inmobiliaria y sobreendeudamiento. Por otro, está la preocupación de que la restricción crediticia perpetúe la desigualdad al permitir que solo quienes poseen capital líquido accedan a la propiedad. También está el efecto macroeconómico: sin inversión en vivienda nueva, cae la construcción; sin construcción, menos empleo; sin empleo, menos consumo. Algunos economistas consideran que las herramientas de apoyo estatal son esenciales para romper este ciclo. Otros argumentan que los bancos deben ser los que lideren la recuperación ajustando sus márgenes de rentabilidad. La realidad seguramente demandará una combinación de ambos enfoques, aunque el tiempo para actuar se agota rápidamente.
