La Ciudad de Buenos Aires vive un divorcio silencioso pero profundo dentro de su propio mercado inmobiliario. Mientras las operaciones de compraventa de propiedades logran mantenerse prácticamente al mismo nivel que hace un año, el financiamiento hipotecario experimenta un colapso sin precedentes en esta década. Durante los primeros siete meses de 2025, se formalizaron 35.528 transacciones inmobiliarias, apenas 1,8% menos que el mismo período del año anterior, cifra que podría considerarse un triunfo relativo en tiempos de volatilidad económica. Sin embargo, detrás de este dato relativamente estable se esconde una realidad mucho más problemática: los créditos hipotecarios se contrajeron 36% en el mismo lapso, revelando una profunda fractura en los mecanismos de acceso a la vivienda para sectores de la población.
El mes de julio en particular ofreció un respiro temporal en este panorama mixto. Se completaron 6.051 escrituras de compraventa de propiedades, lo que representa un incremento del 1,02% respecto a junio, cuando se habían documentado 5.990 operaciones. Más significativo aún es el contexto histórico de este guarismo: julio de este año se posiciona como el mejor mes en materia de volumen de transacciones en muchos años. Para encontrar un registro superior, es necesario retroceder hasta 2008, año que marcó un pico de actividad inmobiliaria previo a la crisis financiera global. Esta recuperación relativa, aunque limitada en magnitud, sugiere que existe un piso de demanda más sólido del que muchos analistas habían supuesto meses atrás. El valor total transado durante julio alcanzó los $1.068.467 millones, un aumento de 9,37% respecto al mismo mes del año anterior, aunque estos números están fuertemente influenciados por la dinámica inflacionaria que caracteriza la economía argentina.
La caída de las hipotecas: un síntoma de exclusión financiera
El verdadero drama del mercado inmobiliario porteño reside en la evolución de los créditos hipotecarios. Durante julio se formalizaron apenas 959 escrituras con hipoteca, una caída interanual del 31,2% que resulta alarmante cuando se proyecta a nivel anual. En el acumulado de los primeros siete meses del año, las operaciones hipotecarias totalizaron 5.111, contrayéndose casi dos quintas partes respecto al mismo período del año anterior. Este derrumbe no es un fenómeno aislado sino parte de una tendencia estructural que refleja la profunda contracción del crédito hipotecario en Argentina durante los últimos años. Desde 2018, el sector inmobiliario ha experimentado ciclos de crédito cada vez más volátiles, con períodos de expansión seguidos de caídas abruptas que limitan la capacidad de grandes segmentos poblacionales para acceder a vivienda mediante financiamiento formal.
La brecha entre el crecimiento relativo de las transacciones generales y la caída de las hipotecas tiene implicancias profundas. Indica que quienes están comprando propiedades en la Ciudad actualmente lo hacen fundamentalmente con recursos propios, ahorros acumulados en dólares, inversiones provenientes del exterior o a través de mecanismos alternativos al crédito hipotecario tradicional. Este patrón limita significativamente la base de potenciales compradores, excluyendo de facto a amplios sectores de ingresos medios que históricamente accedieron a vivienda mediante financiamiento. La situación se agrava considerando que Argentina ha experimentado una contracción notable del crédito real desde 2019, con tasas de interés que frecuentemente duplican o triplican la inflación, haciendo que los préstamos hipotecarios resulten prácticamente inaccesibles para la mayoría de los trabajadores de clase media.
Dos velocidades, dos mercados dentro de una misma ciudad
Las autoridades del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires han identificado explícitamente la coexistencia de "dos velocidades" dentro del mercado porteño. Esta caracterización refleja una realidad compleja donde distintos segmentos de propiedades experimentan dinámicas radicalmente diferentes. El precio promedio de una transacción en julio alcanzó los $176.577.070, equivalente a 116.967 dólares según el tipo de cambio oficial promedio del mes. En términos anuales, este monto registró un crecimiento de 20,2% cuando se expresa en pesos, pero apenas 1,8% cuando se considera en moneda estadounidense. Esta brecha refleja que el aumento de precios está fundamentalmente ligado a la depreciación del peso, no a un incremento real de valores inmobiliarios.
El análisis sectorial revela segmentaciones aún más profundas. Las propiedades nuevas cotizan en promedio 30% más caras que las usadas, diferencial que en determinados barrios de la Ciudad alcanza incluso el 100% de brecha. Este fenómeno refleja tanto preferencias de compradores con mayor poder adquisitivo como diferencias en costos de construcción y disponibilidad de terrenos. El stock amplio de propiedades usadas disponibles en el mercado actúa como un factor limitante para su recuperación en el corto plazo, generando una competencia que presiona hacia la baja los precios de ese segmento. Simultáneamente, algunos barrios y tipos de propiedades mantienen cotizaciones próximas a sus máximos históricos, mientras que otros segmentos continúan transándose con descuentos significativos respecto a sus picos previos. Esta heterogeneidad implica que no existe un "mercado inmobiliario de CABA" unitario sino múltiples mercados con dinámicas propias según ubicación, antigüedad de la construcción y rango de precio.
La perspectiva de las instituciones especializadas en análisis económico coincide en diagnosticar una "recuperación moderada" del sector, pero con fuertes reservas respecto a su sostenibilidad. La actividad general se estabilizó tras un incremento registrado en el primer semestre, fenómeno que también se observa en los precios de publicación de propiedades. Sin embargo, esta estabilización estadística enmascaras las disparidades internas del mercado. El acceso a financiamiento hipotecario, pilar histórico del mercado inmobiliario en contextos de crecimiento económico, comienza a mostrar signos de pérdida de dinamismo. La consecuencia es un mercado que depende crecientemente de compradores con capacidad de ahorro propio, fenómeno que naturalmente limita el volumen potencial de transacciones al restringir la base de demanda efectiva.
La pregunta que se abre hacia adelante es si esta estabilización relativa de las transacciones generales puede mantenerse en ausencia de un recuperación significativa del crédito hipotecario. Existen interpretaciones optimistas que ven en la caída de hipotecas una "oportunidad de crecimiento" futuro, argumentando que cuando el financiamiento hipotecario recupere su dinamismo, el mercado dispone de amplio margen de expansión. Alternativamente, analistas más cautelosos advierten que el crecimiento del stock de propiedades usadas disponibles y la contracción del crédito podrían prolongar una fase de estancamiento relativo, manteniendo a amplios segmentos poblacionales excluidos del acceso a vivienda mediante financiamiento formal. La trayectoria que siga el crédito hipotecario en los próximos meses resultará decisiva no solo para el desempeño económico del sector inmobiliario sino para la equidad en el acceso a vivienda en la Ciudad.
