El sector inmobiliario argentino recibió esta semana una noticia que promete alterar el curso de un mercado prácticamente dormido desde hace varios trimestres. La publicación en el Boletín Oficial de la eximición del Impuesto a las Ganancias para ventas y alquileres de inmuebles desató una onda de optimismo entre profesionales, escribanos e inversores que aguardaban desde febrero pasado una señal de esta envergadura. Aunque la medida se aprobó como parte de la Ley de Modernización Laboral hace casi un año, su reglamentación efectiva marca un punto de inflexión en el tratamiento fiscal de las operaciones patrimoniales. Lo que importa aquí es simple pero contundente: en un contexto donde los precios han permanecido estables pero las transacciones se mueven a paso de caracol, eliminar una carga tributaria que alcanzaba el 35% de alícuota máxima representa un estímulo directo para quienes consideran volcarse al mercado formal de alquileres o desprenderse de sus propiedades.
La regulación cuenta con un rasgo temporal que potencia su alcance: tiene carácter retroactivo desde el 1° de enero de 2026, lo que significa que quienes ya realizaron operaciones en estos meses podrán acceder a devoluciones o compensaciones tributarias. Esta particularidad añade un incentivo adicional para acelerar transacciones que estaban en suspenso. El marco económico que rodea esta medida no es casual. Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario transitó una fase de virtual parálisis: los precios se mantuvieron congelados pero las operaciones decayeron sensiblemente. El crédito hipotecario se desplomó en octubre, cuando la incertidumbre electoral y la volatilidad macroeconómica ahuyentaron a los intermediarios financieros. En este escenario, cualquier reducción de costos operativos funciona como catalizador de actividad. La eximición toca dos flancos del mercado simultáneamente: alivia a propietarios que venden inmuebles y a quienes generan ingresos mediante alquileres destinados a vivienda.
El cálculo del impacto: números que hablan de rentabilidad
Los analistas comenzaron inmediatamente a cuantificar el impacto fiscal de esta decisión. Según datos del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, la rentabilidad neta se elevaría hasta un 64% para contribuyentes en la alícuota máxima del 35%, con un salto de 3,19% a 5,22% en el retorno sobre la inversión. Incluso aquellos que tributan en la categoría intermedia del 13% verían mejorada su rentabilidad en un 17%, pasando de 4,47% a 5,22%. Estas cifras, aunque tecnicistas en apariencia, traducen una realidad económica directa: el inversor que antes obtenía escasos retornos ahora puede acceder a márgenes significativamente superiores. Esta mejora en la relación costo-beneficio funciona como imán para capital que permanecía al margen esperando señales más claras.
Marta Liotto, quien preside el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, interpretó la medida dentro de una lógica de promoción del formalismo. Desde su perspectiva, la eximición contribuirá a expandir la oferta formal del mercado de alquileres y fomentará transacciones más transparentes, al reducir incentivos para operaciones en la informalidad. Daniel Zampone, de la Cámara Inmobiliaria Argentina, contextualizó la iniciativa dentro de un proceso más amplio de reformas tributarias: destacó la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, gravamen que operó durante más de tres décadas con una alícuota del 1,5% sobre el valor de las propiedades. Para Zampone, esta nueva exención representa un contraste radical con la orientación fiscal de gobiernos anteriores, que en algún momento consideraron resucitar figuras como el Impuesto a la Propiedad Ociosa, herramienta que históricamente se asocia con intervenciones más restrictivas del mercado.
Señales políticas y cambios de reglas de juego
Los especialistas no tardaron en leer entre líneas de esta medida una intencionalidad política clara. José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, observó que la exención forma parte de una narrativa más amplia: gobierno que protege la inversión en lugar de perseguirla, decisión que armoniza con la derogación de la Ley de Alquileres sancionada en 2023. Esta reconfiguración de reglas representa un viraje respecto al paradigma que predominó durante la anterior administración. Sebastian Sosa, presidente y cofundador de Remax Argentina y Uruguay, expresó una valoración cautelosa: aunque reconoce que el mensaje de fondo es positivo—genera un marco más favorable para la formalidad y la transparencia—, se mostró incierto sobre el grado real de impacto conductual en las decisiones de inversión. Para él, la medida mejora la percepción de quienes evalúan invertir, pero traducir esa mejor percepción en flujos efectivos de capital permanece como interrogante abierta.
Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, llevó el análisis hacia un aspecto frecuentemente ignorado: el cumplimiento normativo. Argumentó que la eximición incentivará a más propietarios a alquilar formalmente, lo que a su vez facilitará que declaren sus ingresos ante la administración tributaria. Esta dimensión de formalización del mercado tiene implicancias que trascienden lo fiscal: comporta mayor regularización de contratos, mayor seguridad jurídica para ambas partes y una base tributaria más robusta. Los escribanos, en tanto operadores del sistema registral, podrían anticipar una intensificación de su actividad si efectivamente aumentan las transacciones formalizadas. Crivicich & Perez Propiedades, casa especializada en operaciones inmobiliarias, fue más allá en sus proyecciones: sugirió que un aumento sustancial de la oferta de inmuebles en alquiler presionaría hacia la baja en los precios de locación, lo que beneficiaría a inquilinos que accederían a mayor variedad de opciones a valores más competitivos.
Sin embargo, los propios voceros del mercado subrayaron algo que las cifras no capturan completamente: la medida, por sí sola, es insuficiente para reanimar un sector que demanda también otras intervenciones. El crédito hipotecario sigue contraído, las tasas de interés permanecen elevadas y la incertidumbre macroeconómica persiste. Zampone fue directo: "No es una solución pero suma". Esta expresión captura la naturaleza incremental de la política pública inmobiliaria en este ciclo. No se espera un cambio de paradigma de una sola medida, sino la acumulación de decisiones que, en conjunto, reorienten las expectativas de inversores y propietarios. Liotto coincidió en esta interpretación, describiendo la exención como una señal que marca un camino necesario, pero que requiere de acompañamiento mediante otros estímulos. El mercado, en este sentido, clama por un paquete más integral que incluya baja de tasas, expansión del crédito y marcos regulatorios predecibles.
Perspectivas de futuro y escenarios posibles
Los efectos de esta regulación se desplegarán en un tiempo que aún no es totalmente predecible. Si la eximición logra su objetivo de atraer inversores y expandir la oferta formal de alquileres, el mercado podría transitar una fase de reactivación gradual a lo largo de los próximos trimestres. Una mayor disponibilidad de propiedades en alquiler tendería a moderar presiones inflacionarias en los valores de locación, particularmente en zonas de alta demanda donde actualmente prevalecen rentas elevadas. Desde la perspectiva de los propietarios, el cambio en la rentabilidad neta podría inclinar la balanza hacia la decisión de vender o alquilar en lugar de mantener propiedades como activos pasivos. Para quienes buscan acceso a vivienda en alquiler, la ampliación de la oferta representaría un respiro después de años de restricción del mercado de locación formal. Las escribanías podrían experimentar un aumento en su volumen de transacciones, con impactos en empleo y actividad económica en el sector de servicios asociados. Por el contrario, si la medida no consigue revertir el pesimismo sobre el contexto macroeconómico general, o si el crédito no se expande en paralelo, la exención podría funcionar como medida de baja efectividad práctica, quedando como un gesto simbólico más que como catalizador de transformaciones tangibles en el comportamiento del mercado.
